Biuro Wyceny Nieruchomości Małgorzata Śpionek-Górecka

dowiedz się więcej

Biuro świadczy usługi w zakresie wyceny nieruchomości oraz doradztwa na rynku nieruchomości na terenie województwa łódzkiego

Wycena nieruchomości jest to postępowanie,
w wyniku którego dokonuje się w formie operatu szacunkowego określenia wartości praw do nieruchomości.

Doradztwo w zakresie rynku nieruchomości obejmuje takie usługi jak:
- analiza rynku nieruchomości
- badanie efektywności inwestowania w nieruchomości
- oznaczanie przedmiotu odrębnej własności lokali
- określanie skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych
- analiza stanu prawnego nieruchomości

Etapy wyceny nieruchomości:
1. Badanie dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę
2. Oględziny nieruchomości
3. Określenie przedmiotu (rodzaju nieruchomości) i zakresu wyceny (praw do nieruchomości)
4. Określenie celu wyceny
5. Badanie przepisów prawnych stanowiących podstawę wyceny
6. Analiza lokalnego rynku nieruchomości pod kątem przedmiotu wyceny
7. Wybór metody szacowania
8. Sporządzenie operatu szacunkowego

Dokumenty potrzebne do wykonania wyceny to:

Wycena lokalu

- odpis z Księgi Wieczystej
lub
- inny dokument stwierdzający nabycie praw do nieruchomości (umowa kupna / umowa przekazania nieruchomości w użytkowanie wieczyste / zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej / postanowienie Sądu)


Wycena nieruchomości niezabudowanej

- odpis z księgi wieczystej
- inny dokument stwierdzający nabycie praw do nieruchomości (w przypadku nieaktualnych wpisów w księdze wieczystej)
- wypis z ewidencji gruntu
- mapa (ewidencyjna / zasadnicza / projektowa / podziałowa)
- dokument potwierdzający przeznaczenie działki (odpis z planu miejscowego / decyzja o warunkach zabudowy)


Wycena nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym / obiektem komercyjnym

- odpis z księgi wieczystej
- inny dokument stwierdzający nabycie praw do nieruchomości (w przypadku nieaktualnych wpisów w księdze wieczystej)
- wypis z ewidencji gruntu
- mapa (ewidencyjna / zasadnicza / projektowa)
- dokumentacja techniczna / projektowa budynku
- pozwolenie na budowę / użytkowanie (w przypadku budynku nowego)
- dokument potwierdzający przeznaczenie działki (odpis z planu miejscowego / decyzja o warunkach zabudowy)


Wycena działki z domem mieszkalnym w trakcie budowy

- odpis z księgi wieczystej
- inny dokument stwierdzający nabycie praw do nieruchomości (w przypadku nieaktualnych wpisów w księdze wieczystej)
- wypis z ewidencji gruntu
- mapa z projektem zagospodarowania działki
- dokumentacja projektowa budynku
- pozwolenie na budowę
- dokument potwierdzający przeznaczenie działki (odpis z planu miejscowego / decyzja o warunkach zabudowy)
- kosztorys prac budowlanych


Wycena służebności gruntowej

- odpis z księgi wieczystej
- inny dokument stwierdzający nabycie praw do nieruchomości (w przypadku nieaktualnych wpisów w księdze wieczystej)
- wypis z ewidencji gruntu
- mapa zasadnicza
- dokument potwierdzający przeznaczenie działki (odpis z planu miejscowego / decyzja o warunkach zabudowy)


Dodatkowe dokumenty uzależnione są od przedmiotu wyceny.

Oględziny nieruchomości mają na celu:
- ustalenie granic ewidencyjnych nieruchomości w terenie
- oznaczenie wszystkich części składowych
- potwierdzenie bądź korektę przedmiotu wyceny
- określenie stanu techniczno-użytkowego nieruchomości

W trakcie oględzin sporządza się dokumentację fotograficzną nieruchomości, która stanowi nieodłączny element operatu szacunkowego.

Przedmiot wyceny stanowić mogą:
- nieruchomość zabudowana (domem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym, budynkiem garażowym, budynkiem komercyjnym)
- nieruchomość niezabudowana (działka budowlana, grunt rolny, grunt leśny)
- lokal mieszkalny (odrębna własność z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego)
- lokal użytkowy (odrębna własność z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego)
- służebność gruntowa / służebność osobista
- czynsz za najem / czynsz dzierżawny

Zakres wyceny objąć może następujące prawa do nieruchomości:

PRAWA RZECZOWE
- własność (współwłasność)
- użytkowanie wieczyste
- ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebność gruntowa, służebność osobista, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)

PRAWA ZOBOWIĄZANIOWE
- najem
- dzierżawa
- użyczenie
- renta
- dożywocie

Wyceny mogą być sporządzane dla następujących celów jak:
- negocjacje dla potrzeb transakcji kupna/sprzedaży bądź zamiany nieruchomości
- zabezpieczenie kredytów bankowych
- aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu
- opłaty skarbowo - podatkowe
- opłaty adiacenckie
- opłaty planistyczne
- służebności drogowe
- służebności przesyłowe
- podział majątku wspólnego
- odszkodowania z tytułu wywłaszczeń
- czynsz dzierżawny
- wkłady niepieniężne (aporty) do spółek
- amortyzacja środków trwałych
- ubezpieczenia majątkowe

Wycena nieruchomości powinna być wykonana ze szczególną starannością, zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi oraz z zasadami etyki zawodowej. W związku z powyższym czynności szacowania nieruchomości poprzedza się badaniem przepisów prawnych oraz analizą rynku w celu ustalenia właściwej metody wyceny.

W zależności od rodzaju nieruchomości, uwarunkowań rynkowych i prawnych - wartość nieruchomości określa się przy zastosowaniu metod:
- w podejściu porównawczym
- w podejściu dochodowym
- w podejściu kosztowym
- w podejściu mieszanym

Operat szacunkowy jest to autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości sporządzana wyłącznie w formie pisemnej. Operat szacunkowy składa się z następujących części:
- dane formalno/prawne - określenie przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, dat istotnych dla wyceny, podstawy prawnej wyceny, podanie źródeł informacji
- opis nieruchomości - określenie stanu nieruchomości pod kątem prawnym, planistycznym, ewidencyjnym, lokalizacyjnym i techniczno-użytkowym
- uwarunkowania wyceny – określenie podstawy prawnej i metody wyceny, analiza rynku lokalnego
- określenie wartości nieruchomości – przedstawienie przyjętych założeń do wyceny i obliczenia
- ustalenia końcowe – przedstawienie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem, dołączenie dokumentów potwierdzających stan nieruchomości

Kontakt napisz do nas